La Société civile immobilière familiale

Une SCI (société civile immobilière) familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.

La SCI est une solution pratique dans bien des cas.

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI et ses principes

Il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…).

Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes.

Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier.
A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une somme d’argent ou une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.
  • Pour faciliter la gestion du patrimoine : en permettant à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien, la SCI écarte l’inconvénient principal de l’indivision: l’unanimité pour les décisions les plus importantes.
  • Pour dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine personnel des associés : les créanciers professionnels peuvent saisir les parts de la SCI, mais ils ne pourront pas saisir l’immeuble devenu propriété de la SCI.
  • Pour protéger une personne : notamment en cas de vie maritale, les statuts peuvent être aménagés pour conférer la jouissance du bien au survivant, ce qui le met à l’abri d’une éviction du bien immobilier par les héritiers du concubin décédé.
  • Pour simplifier le règlement successoral : il est plus facile de partager des parts que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc.
  • Pour alléger les droits de succession : d’une part, la valeur des parts sociales est différente de celle de l’immeuble, car le passif de la société est déduit. D’autre part, l’administration fiscale admet une décote sur la valeur des parts sociales justifiée par l’absence de marché spécifique pour ces biens et la difficulté de leur cession.

Attention, contrairement à l’idée reçue, la SCI ne vous fera pas économiser d’impôt sur le revenu sur les loyers encaissés par exemple.

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI.

La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés.  Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale. Des précautions sont toutefois à prendre, notamment en cas d’emprunt bancaire. Il est impératif d’évoquer cette situation avec votre notaire qui saura vous conseiller.

Son objet doit être civil et en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers. La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale à titre principal, par exemple la location en meublé ou l’achat à titre habituel de biens en vue de leur revente.

Sa durée de vie est de 99 ans au plus. Aucun minimum de versement en capital n’est exigé.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit. Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, aux modalités de vote en cas de démembrement, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège social de la SCI qui est librement fixé. Le gérant peut établir le siège social de la société à son domicile, sans limitation de durée. Ceci sous réserve qu’aucune disposition légale ou stipulation du bail ne s’y oppose.

Dans le cas contraire, la société peut quand même installer son siège social au domicile de son représentant légal, mais pour une durée de 5 ans maximum.

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique peut être gérant. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne peuvent exercer cette fonction.

Le gérant peut être associé ou non de la SCI. Enfin il n’existe pas de limite d’âge.

Le ou les gérants peut(vent) être désigné(s) soit par les statuts, soit dans un acte distinct signé de tous les associés, soit en assemblée générale.

Il est de bonne pratique de nommer un cogérant pour éviter un blocage de la société en cas d’empêchement du gérant unique (décès par exemple).

Sauf disposition statutaire contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société. Ses fonctions cesseront avec sa révocation par l’assemblée générale, par décision du tribunal ou par sa démission.

Ils possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives. Ils ont un droit d’information annuel à l’occasion de l’assemblée générale. Ils peuvent poser des questions écrites au gérant et consulter au siège social, tous documents établis ou reçus par la société.

Ils ont droit à la répartition des bénéfices. A défaut d’indication dans les statuts, leurs parts sont proportionnelles à celles possédées dans le capital social.

En contrepartie de ces droits, les associés sont tenus à l’égard des tiers au passif social, indéfiniment et proportionnellement à leurs droits dans le capital.

Il s’agit d’une obligation légale que les statuts ne peuvent aménager.

Les créanciers ne sont autorisés à poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI.

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de l’étude pour faire établir les statuts de votre SCI et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Nous nous chargerons pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Rappelons toutefois que sa constitution n’est pas uniquement réservée à la gestion d’un patrimoine familial, mais peut aussi servir à gérer un patrimoine professionnel par exemple.

La tenue d’une comptabilité nous paraît indispensable en SCI, bien que le législateur ne l’impose pas directement.

Lorsqu’une SCI assure la gestion d’un bien unique avec peu de risques, il est possible d’en limiter le suivi comptable à :

  • un relevé des recettes encaissées et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat réparti fiscalement entre les associés,
  • et un bilan comptable faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.

Dès lors que la SCI gère plusieurs biens immobiliers, que certains associés possèdent des comptes courants régulièrement mouvementés, que les associés de la société sont relativement nombreux ou susceptibles de changer, et que les risques de conflit entre associés sont potentiels… une véritable comptabilité doit être tenue par le gérant.

Cette comptabilité servira :

  • entre associés : à éviter tout litige dans le suivi des comptes courants en particulier.
  • vis-à- vis de l’administration fiscale : à compléter la déclaration annuelle des revenus de la SCI (nécessitant de distinguer les opérations par bien immobilier géré).
  • en cas de contrôle fiscal : avant un contrôle sur pièces, à être en mesure de répondre aux questions écrites en joignant des éléments de votre grand-livre comptable (détail de chaque compte : des loyers encaissés par exemple, des travaux effectués, des charges déductibles…).

Par ailleurs, toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal devant contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
Les procès-verbaux sont établis sur un registre spécial, coté et paraphé, que l’Etude vous fournit le jour du rendez-vous de signature des statuts.

A minima, il convient de tenir annuellement une assemblée générale ordinaire.

En effet, à la clôture de chaque exercice, le gérant de SCI doit effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l’assemblée des associés. Cette obligation se justifie d’autant plus que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur apport.

Il revient ensuite à l’assemblée générale ordinaire des associés de les approuver sur la base du rapport de gestion présenté par le gérant. Cette assemblée doit être réunie dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice annuel.

A l’inverse des sociétés commerciales, le dépôt au Greffe de l’approbation des comptes d’une SCI n’est pas obligatoire.

Vous pouvez céder vos parts ou exercer un droit de retrait.

  • La cession : elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un associé ou à un tiers. Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la SCI.

Elle ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les associés sauf si les parts sont cédées à un ascendant ou à un descendant.
Mais les statuts peuvent prévoir des règles différentes : la majorité qualifiée et non l’unanimité, agrément donné par le gérant…

  • Le retrait : c’est un droit dont les modalités d’exercice peuvent être aménagées par les statuts. A défaut de précision, l’unanimité est requise.

Le retrait peut également être autorisé par voie judiciaire pour de justes motifs : refus de distribuer des dividendes, mésentente grave entre les associés…

Par décision des associés :

  • transformation de la SCI en une autre société ;
  • fusion ;
  • dissolution à l’expiration de la durée de vie de la société ou sur décision anticipée des associés, par la réalisation de son objet.

De façon forcée :

  • nullité du contrat de société ;
  • demande de dissolution judiciaire par un (ou plusieurs) associé(s) qui invoque(nt) de justes motifs ;
  • faillite de la SCI ;
  • réunion des parts sociales en une seule main : elle n’entraîne pas de plein droit la dissolution, mais l’associé unique dispose d’une année pour trouver un nouvel associé ou pour dissoudre et liquider la SCI à compter du jour où il est mis en demeure de régulariser la situation.

Le décès d’un associé : la société n’est pas dissoute mais continue avec les héritiers ou légataires du défunt sauf disposition statutaire particulière. Les statuts peuvent également prévoir la dissolution de la SCI par le décès d’un seul associé ou la continuation avec les seuls associés survivants.