Les différents baux

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
Il existe divers de régimes applicables aux locations en fonction de l’usage du bien loué : commercial, industriel, artisanal ou professionnel. Mais il existe également d’autres régimes : les baux dits dérogatoires ou encore les conventions d’occupation précaire.

Il y a des constantes que l’on retrouve dans toute forme de location : obligation de livrer les lieux, obligation de payer le loyer et d’utiliser les lieux selon l’usage prévu. A côté de ces éléments constants, il y a des variables qui vont donner la tonalité du régime juridique applicable à la location : Durée du bail, Le montant du loyer.

Nos explications pour comprendre et bien choisir.

Le contrat
Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un local commercial, industriel ou artisanal (on parle du « bailleur ») le met à la disposition d’un tiers (on parle du « preneur ») et lui en confère la jouissance pendant une durée déterminée qui ne peut être inférieure à 9 ans, en contrepartie du versement d’un loyer.

La stabilité
Il présente l’avantage considérable d’une relative stabilité pour le preneur. A son terme le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.  Ce droit au renouvellement lui permet d’effectuer des investissements importants sans voir sa situation de preneur remise en cause à chaque échéance. 

La période
Le locataire quant à lui ne peut donner congé qu’à l’expiration d’une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Ce statut est également protecteur pour le locataire en raison du plafonnement du loyer. En effet si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée.

La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif. Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

Il existe cependant deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux, qui sont bien distinctes : 

  • L’une, le bail de courte durée dit aussi bail dérogatoire, est expressément prévue par l’article L145-5 du code de commerce pour les baux n’excédant pas trois années,
  • L’autre est une création jurisprudentielle, la convention d’occupation précaire.
 

Ce bail est un contrat dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Il se caractérise par sa durée qui ne peut être excéder trois ans.

  • Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement (ni de l’indemnité d’éviction),
  • Le loyer est fixé librement et n’est pas plafonné. Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail. 

Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. S’il part avant la fin du bail, le locataire doit payer les loyers jusqu’à son terme.

À l’échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s’il ne l’a pas fait avant.
À défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

La convention d’occupation précaire n’est régie par aucun texte.

Son existence résulte de la pratique et de la jurisprudence.

Elle se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

Aucun texte particulier ne la régissant, la jurisprudence a admis sa validité si elle n’a pas pour but d’éluder la législation spécifique contraignante applicable aux baux d’habitation et si la précarité est justifiée par un motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties.

Pour qu’elle soit légitime, il faut pouvoir démontrer l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et un motif légitime et non frauduleux de précarité. Ces circonstances particulières doivent exister au moment de la signature de la convention, peu importe que par la suite elles disparaissent.

Le bail professionnel est un contrat par lequel le bailleur d’un local qui n’a ni un usage commercial, ni industriel ni artisanal le met à la disposition d’un preneur et lui en confère la jouissance pendant une durée déterminée en contrepartie du versement d’un loyer.

Ces baux sont d’une durée minimale de 6 ans. À la fin du bail, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. L’intérêt du bail professionnel réside dans la souplesse des conditions dans lesquelles le locataire peut donner congé au bailleur. Le preneur n’est donc pas enfermé dans le respect de période triennale pour sortir du contrat, contrairement au bail commercial.

D’autre part la répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.